伴隨著市場(chǎng)全面復(fù)蘇，代表市場(chǎng)活躍性的二手房源流動(dòng)性指數(shù)可以從另一個(gè)側(cè)面呈現(xiàn)樓市的冷熱變化。貝殼研究院發(fā)布的房源流動(dòng)性指數(shù)報(bào)告顯示，二手房源流動(dòng)性指數(shù)連續(xù)兩月下降，預(yù)計(jì)10月重點(diǎn)城市二手房房源流動(dòng)性水平整體呈現(xiàn)穩(wěn)中微降趨勢(shì)。
一線城市相對(duì)活躍
調(diào)查顯示，9月重點(diǎn)關(guān)注的33城二手房源交易活躍程度繼續(xù)下調(diào)，33個(gè)重點(diǎn)城市平均二手房流動(dòng)性指數(shù)為81.6，環(huán)比微降1.0%。(注：房源流動(dòng)性指數(shù)是基于二手房成交周期和供需數(shù)據(jù)加權(quán)計(jì)算而來(lái)，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化后，取值限定在0-100。)
貝殼研究院分析師黃卉表示，受疫情因素影響，二手房交易季節(jié)性規(guī)律被打破，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)交易活躍程度在5月份達(dá)到高位水平，隨后自8月份起，房源流動(dòng)性指數(shù)呈現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月的下降趨勢(shì)。究其原因，一是前期累積需求已經(jīng)逐漸釋放，進(jìn)入三季度大部分城市二手市場(chǎng)開(kāi)始自然回落，二是自7月份多地出臺(tái)調(diào)控政策以來(lái)，熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的降溫。
分城市等級(jí)看，一線城市因已進(jìn)入存量房市場(chǎng)，房源活躍指數(shù)顯著高于二三線城市。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)測(cè)算，2020年9月一線城市二手房流動(dòng)性指數(shù)為 85.16，環(huán)比下降0.3%;21個(gè)二線城市二手房源平均流動(dòng)性指數(shù)為 81.06，環(huán)比下降1.0%;8個(gè)三線城市平均二手房流動(dòng)性指數(shù)為81.05，環(huán)比下降1.6%。
區(qū)域市場(chǎng)分化明顯
通過(guò)區(qū)域市場(chǎng)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，各城市之間二手房市場(chǎng)活躍程度分化明顯，以上海、寧波、嘉興為代表的長(zhǎng)三角城市，以成都、西安為代表的西部城市二手房流動(dòng)性指數(shù)整體較高;以廊坊、濟(jì)南為代表的環(huán)渤海城市，以及沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等東北區(qū)域二手房活躍程度整體較低。
具體而言，2020年9月二手房流動(dòng)性指數(shù)較高的城市包括上海(88.85)、北京(87.78)、成都(87.24)、寧波(85.44)和嘉興(85.27)等。上海、北京屬于典型的存量房市場(chǎng)，二手購(gòu)房需求動(dòng)力較足;強(qiáng)省會(huì)城市諸如成都和西安、以及受環(huán)滬外溢利好影響的嘉興和寧波等，二手購(gòu)房需求也較為活躍。
二手房流動(dòng)性指數(shù)較低的城市有廊坊(71.24)、南昌(72.75)、沈陽(yáng)(77.23)、鄭州(77.92)等。諸如南昌、鄭州等城市主要以新房交易為主導(dǎo)，二手房市場(chǎng)活躍程度相對(duì)較低。而沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等東北區(qū)域城市指數(shù)排名靠后，則與近年來(lái)東北地區(qū)人口外流、整體購(gòu)房需求萎縮有關(guān)。
自7月份以來(lái)，中央及地方層面加大調(diào)控力度，深圳、寧波、南京等十多個(gè)城市相繼出臺(tái)政策抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，相應(yīng)這些城市二手房市場(chǎng)交易活躍度也出現(xiàn)下降，如8月深圳房源流動(dòng)性指數(shù)環(huán)比下降5.09%、9月沈陽(yáng)二手房源流動(dòng)性指數(shù)環(huán)比下降3.91%，降幅均為當(dāng)月最大。
結(jié)合各城市房?jī)r(jià)指數(shù)與房源流動(dòng)性指數(shù)進(jìn)行二維象限分析，結(jié)果顯示，北京、上海、深圳等城市雖然房源流動(dòng)性指數(shù)較高，但房?jī)r(jià)水平并不低，屬于典型的高流動(dòng)性-高房?jī)r(jià)城市。而對(duì)于青年群體來(lái)說(shuō)，高流動(dòng)性-房?jī)r(jià)友好型城市是不錯(cuò)的選擇，該類(lèi)城市包括成都、西安、嘉興、武漢、青島、佛山等8城。
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