三季度業(yè)績(jī)預(yù)告披露正如火如荼。在目前已披露預(yù)告的50家A股房企中，業(yè)績(jī)預(yù)喜企業(yè)數(shù)僅28%，出現(xiàn)首虧企業(yè)數(shù)量占比達(dá)到22%，這意味著房地產(chǎn)上市公司的整體盈利能力出現(xiàn)明顯滑坡。
根據(jù)金融界房地產(chǎn)上市公司六力評(píng)價(jià)模型，在衡量房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)候，盈利能力是多項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)核心，包括財(cái)務(wù)穩(wěn)健力、產(chǎn)品服務(wù)力、戰(zhàn)略前瞻力都需要建立在企業(yè)盈利能力的穩(wěn)健地基之上。盡管從行業(yè)情況看，今年前三季度，銷售TOP100強(qiáng)房企的整體銷售額同比增長(zhǎng)9.2%，特別是隨著整體銷售節(jié)奏后移、下半年供貨增加，三季度銷售額較一二季度有明顯恢復(fù)，但落實(shí)到凈利潤(rùn)方面，則可以看到，房企的盈利能力整體下滑，由此帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。
部分企業(yè)靠賣資產(chǎn)“續(xù)命”
預(yù)增企業(yè)共有8家，預(yù)增的主要原因是結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目增加，部分企業(yè)是因?yàn)楹喜?bào)表或投資收益，還有部分企業(yè)是因?yàn)槌鍪圪Y產(chǎn)。
天健集團(tuán)(000090.SZ)業(yè)績(jī)?cè)龇畲?，凈利?rùn)約130000萬元~140000萬元，變動(dòng)幅度為增長(zhǎng)421.51%~461.63%。公司表示，報(bào)告期業(yè)績(jī)?cè)黾又饕蚴翘旖√祢滍?xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，利潤(rùn)增加所致。
值得注意的是，平安證券在研報(bào)中分析指出，天健集團(tuán)的銷售額實(shí)際上是同比下滑的。受疫情與推盤不足影響，公司上半年認(rèn)購金額10.0億元，同比下降34%。但是考慮天健天驕北廬已結(jié)構(gòu)封頂、計(jì)劃年底預(yù)售，該項(xiàng)目計(jì)容建面12.6萬平米，住宅可售面積9.4萬平，總貨值近100億，隨著該項(xiàng)目年末推售，預(yù)計(jì)后續(xù)銷售額有望逐步回升。
招商積余(001914.SZ)預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)約32000萬元~34000萬元，增長(zhǎng)131.32%~145.78%，主要原因是招商局物業(yè)管理有限公司自2019年12月起納入公司合并報(bào)表范圍，招商局物業(yè)管理有限公司和中航物業(yè)管理有限公司業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)本期歸母凈利潤(rùn)較上年同期增加25000~30000萬元。公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)受疫情影響下滑，本期歸母凈利潤(rùn)較上年同期下降8000~10000萬元，目前經(jīng)營(yíng)正逐步恢復(fù)。
而扭虧6家企業(yè)中，除了因結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目增加之外，不乏因?yàn)槌鍪圪Y產(chǎn)而暫時(shí)刺激凈利的案例。如津?yàn)I發(fā)展(000897.SZ)，預(yù)計(jì)前三季度凈利潤(rùn)約1300萬元~1500萬元，主要原因除了津匯紅樹灣B2區(qū)完工確認(rèn)收入之外，還因?yàn)槌鍪廴Y子公司深圳津鵬公司100%股權(quán)，確認(rèn)投資收益，此外在收回應(yīng)收賬款，沖回壞賬準(zhǔn)備方面，屬于非經(jīng)常性損益的金額約為12700萬元。
又如連續(xù)兩年虧損的*ST友誼(000679.SZ)預(yù)計(jì)今年前三季度凈利潤(rùn)約2500萬元~3000萬元，主要靠出售旗下大連盛發(fā)置業(yè)有限公司、沈陽星獅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、邯鄲發(fā)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方武漢信用投資集團(tuán)股份有限公司，改善了公司資產(chǎn)質(zhì)量與財(cái)務(wù)狀況，有息債務(wù)規(guī)模與財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅減少。同時(shí)與首宏文創(chuàng)商業(yè)管理(北京)有限公司簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議解除協(xié)議》，累計(jì)收到4,000萬元補(bǔ)償金導(dǎo)致營(yíng)業(yè)外收入增加。
頭部企業(yè)出現(xiàn)預(yù)減
在出現(xiàn)預(yù)減的9家企業(yè)中，不乏招商蛇口(001979.SZ)、大悅城(000031.SZ)、金融街(000402.SZ)這樣的頭部企業(yè)，主要原因都是因?yàn)樾鹿谝咔橐约敖?jīng)濟(jì)形勢(shì)導(dǎo)致銷售下降。
在2019年?duì)I收排行榜單中，招商蛇口營(yíng)收排名第13名，然而2020年前三季凈利潤(rùn)約210000萬元~230000萬元，下降54.84%~58.77%，下降幅度較大引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。招商蛇口表示，報(bào)告期內(nèi)，受房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)影響，社區(qū)業(yè)務(wù)毛利率同比下降;此外，自今年初新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，公司履行央企責(zé)任，對(duì)租賃物業(yè)采取了減免租等措施，導(dǎo)致公司園區(qū)業(yè)務(wù)利潤(rùn)同比下降明顯;而且上年同期公司轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元。
以商業(yè)地產(chǎn)為主的大悅城在2019年?duì)I收排名第43名，預(yù)計(jì)2020年前三季凈利潤(rùn)約68000萬元~80000萬元，下降66%~71%，原因也與招商蛇口類似，即公司購物中心、酒店等持有物業(yè)上半年因受新型冠狀病毒肺炎疫情影響及對(duì)租戶推出租金減免政策，租金收入同比減少。同時(shí)本期達(dá)到收入結(jié)算條件的商品房資源同比減少，以及結(jié)算產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變動(dòng)，商品房銷售收入同比下降，而且因?yàn)槿ツ晖谝虬l(fā)生處置子公司、追加投資實(shí)現(xiàn)非同一控制下企業(yè)合并等取得投資收益，而本期無此投資收益。
大悅城還表示，雖然公司前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)較上年同期下降，但通過第三季度搶工期、保交付，連續(xù)舉辦“紅運(yùn)周”“瘋搶節(jié)”等推廣活動(dòng)，積極借勢(shì)暑期度假旅游復(fù)蘇及消費(fèi)回流，充分發(fā)揮3C運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系優(yōu)勢(shì)，公司第三季度銷售結(jié)算收入實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，同時(shí)運(yùn)營(yíng)收入也已恢復(fù)至去年同期水平。
同樣是商業(yè)地產(chǎn)為主的金融街在2019年?duì)I收排名第49名，但今年前三季凈利潤(rùn)約82519.91萬元~96273.23萬元，下降30%~40%。公司表示，主要原因是受年初新冠肺炎疫情影響，公司房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售、工程進(jìn)度不及預(yù)期，項(xiàng)目結(jié)算收入和利潤(rùn)出現(xiàn)下滑;持有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目客流量和銷售額有所下降，同時(shí)公司對(duì)中小微企業(yè)客戶減免租金，導(dǎo)致收入和利潤(rùn)下滑。
同時(shí)公司也表示，在疫情防控常態(tài)化情況下持續(xù)推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將通過加快前期效率、加強(qiáng)工程管理、調(diào)整推貨節(jié)奏等措施，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)將通過加強(qiáng)客戶租約管理、嚴(yán)格成本費(fèi)用等措施，努力降低疫情對(duì)公司年度經(jīng)營(yíng)的影響。
首虧企業(yè)財(cái)務(wù)鏈緊張
值得注意的是11家首虧企業(yè)，分別是亞通股份(600692.SH)、南國(guó)置業(yè)(002305.SZ)、泛海控股(000046.SZ)、新華聯(lián)(000620.SZ)、中國(guó)武夷(000797.SZ)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)、粵宏遠(yuǎn)A(000573.SZ)、南山控股(002314.SZ)、美好置業(yè)(000667.SZ)、世聯(lián)行(002285.SZ)、榮豐控股(000668.SZ)，其中新華聯(lián)和泰禾集團(tuán)都是2019年?duì)I收躋身百強(qiáng)的實(shí)力企業(yè)，但均在上半年爆出了資金鏈斷裂、尋求戰(zhàn)略合作方“拯救”的新聞。新華聯(lián)凈利潤(rùn)約-69000萬元~-63000萬 元，泰 禾 集 團(tuán) 凈 利 潤(rùn)約-223000萬元~-165000萬元。
此外，早已探索地產(chǎn)、金融等多元化業(yè)務(wù)的泛海控股也宣布首虧，凈利潤(rùn)約-75000萬元~-53000萬元，下降121.25%~130.08%。主要原因是自今年起適用新收入準(zhǔn)則，房地產(chǎn)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)有所延后，導(dǎo)致結(jié)算收入下滑、受疫情影響對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備、費(fèi)用化財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加以及去年同期出售資產(chǎn)獲利較大導(dǎo)致基數(shù)較高等因素有關(guān)。
Q4壓力加大
對(duì)于投資者而言，企業(yè)的凈利潤(rùn)才是投資者能夠分享的“真金白銀”，所以單純追求銷售業(yè)績(jī)的增加而忽略盈利能力的做法得不償失。
今年房企的盈利能力為何格外慘淡?主要原因在于為應(yīng)對(duì)疫情影響，不少房企選擇打折促銷，這一舉措在二季度效果格外明顯，但無疑會(huì)明顯侵蝕房企的盈利空間。
值得注意的是，從今年7月開始，監(jiān)管層加大了對(duì)房地產(chǎn)“房住不炒”主基調(diào)的嚴(yán)控，特別是通過加強(qiáng)資金監(jiān)管、劃定“三條紅線”、約談房?jī)r(jià)上漲過快的地方政府和企業(yè)等一系列手段，導(dǎo)致從9月份開始不少二線城市的成交價(jià)、成交量都發(fā)生明顯下滑，原先業(yè)內(nèi)所寄予厚望的“金九銀十”也未達(dá)到預(yù)期“成色”。
由此可以判斷，在監(jiān)管政策加碼、限購政策抑制需求的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)利用最后一個(gè)季度要沖刺全年目標(biāo)的難度加大。有分析機(jī)構(gòu)指出年底或?qū)⒋嬖谝徊ㄐ碌姆科蟠蛘鄢保约涌旎鼗\資金。但是這樣做的結(jié)果將使得企業(yè)盈利空間進(jìn)一步被壓縮，全年盈利狀況將更加令人擔(dān)憂?！【C合
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