3日上午，記者從市新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上獲悉，經(jīng)市政府第77次常務(wù)會議審議通過，將于5月15日起施行的《威海市物業(yè)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)針對各界普遍關(guān)注的物業(yè)管理難題給出了解決辦法。
據(jù)悉，《辦法》共50條，以解決難點痛點問題為導(dǎo)向，以好使管用為目標，在政府規(guī)章立法權(quán)限內(nèi)，重點對現(xiàn)有法規(guī)規(guī)章沒有規(guī)定或者規(guī)定不明確的內(nèi)容進行規(guī)范。針對《辦法》中的創(chuàng)新內(nèi)容與亮點，市司法局和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負責人作了詳細解讀，并回答了記者提問。
《辦法》創(chuàng)新內(nèi)容如下：
首次將加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨的工作寫進辦法
支持業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，設(shè)立黨的組織，開展黨的活動，保障物業(yè)管理活動依法有序進行。
創(chuàng)新設(shè)立物業(yè)管理委員會
業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會成立難是業(yè)主自治管理難以發(fā)揮作用的重要原因，也是阻礙和影響物業(yè)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。對此，《辦法》作出規(guī)定，對于有不具備成立業(yè)主大會條件或者多次組織仍不能成立等三種情形之一的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可組織成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主委員會職責。物業(yè)管理委員會由業(yè)主、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、居民委員會委派的人員組成，人數(shù)為七人以上的單數(shù)，其中業(yè)主委員不少于百分之五十?！掇k法》對物業(yè)管理委員會的成立程序、職責、解散等事項也作出了規(guī)定。
設(shè)立住宅專項統(tǒng)籌維修資金 提高使用效率
住宅專項維修資金使用難、發(fā)揮效益低是當前需要認真解決和尋求突破的難點問題?！掇k法》在資金管理方面，規(guī)定集中存儲取得的增值收益扣除同檔期銀行存款基準利率后的部分作為住宅專項統(tǒng)籌維修資金，物業(yè)主管部門在必要時可統(tǒng)籌安排使用。售房單位繳納的公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)主管部門管理和安排使用。
將應(yīng)急使用維修資金的情形擴展為9種
此前，威海可以啟用應(yīng)急維修程序的八種情形有：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞;電梯故障;消防系統(tǒng)故障;建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴重脫落松動;玻璃幕墻炸裂;排水管道破裂;地下車庫雨水倒灌;路面破損影響人車安全;其他可能造成人身安全事故的緊急情況”。
基于近年來，業(yè)主對路面破損得不到及時維修反應(yīng)大、投訴率高的問題，《辦法》中，威海首次將“路面破損影響人車安全”納入應(yīng)急使用維修資金的范圍，及時解決群眾反映強烈的現(xiàn)實問題，提高維修資金的使用效率。
明確可以采取異議表決方式提高表決效率
物業(yè)管理事項需要通過業(yè)主表決作出決定的，可以采取常規(guī)表決方式，也可以采用異議表決方式。在此之前，使用專項維修資金等許多物業(yè)管理事項需要業(yè)主做出表決，通常需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主或是專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?，F(xiàn)實中由于房屋空置、部分業(yè)主表決不積極等因素，給物業(yè)管理工作造成了許多困難，因此辦法規(guī)定可以根據(jù)管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定或者業(yè)主大會的決定，采取異議表決的方式進行表決。
加強物業(yè)管理信息化
隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)認定取消、物業(yè)管理的精細化發(fā)展，物業(yè)行業(yè)對于建設(shè)一個集物業(yè)服務(wù)報修、投訴、投票、交費、跟蹤、監(jiān)督為一體的新型物業(yè)服務(wù)平臺的需求日益迫切。管理部門通過物業(yè)服務(wù)平臺進行數(shù)據(jù)采集、分析、應(yīng)用，為行業(yè)規(guī)范化、有序化、可持續(xù)化發(fā)展提供支持，從而達到提升物業(yè)服務(wù)水平、提高業(yè)主生活品質(zhì)的目的。
《辦法》要求，市物業(yè)主管部門應(yīng)當建立物業(yè)管理信息平臺，宣傳有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，發(fā)布物業(yè)服務(wù)信息資訊，這些規(guī)定順應(yīng)了信息化發(fā)展的時代要求，較好地解決了業(yè)主投票難、維修資金使用難等問題，也為威海開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評級、維修資金網(wǎng)上辦理等業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)。
細化物業(yè)服務(wù)用房標準
物業(yè)服務(wù)用房是小區(qū)實施物業(yè)管理的重要配套建筑，也是建設(shè)單位與業(yè)主爭議較多的問題。為更好地為實施物業(yè)管理創(chuàng)造條件，《辦法》對《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定的配置標準進行了細化，規(guī)定建設(shè)工程項目總建筑面積十萬平方米以下的，按照不少于建設(shè)工程項目總建筑面積千分之五配置，最少不低于一百平方米;建設(shè)工程項目總建筑面積超過十萬平方米的，十萬平方米以內(nèi)的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之三配置。并對物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)、位置、條件等內(nèi)容作出了規(guī)定。
加強信息公開 維護業(yè)主知情權(quán)
在信息公開方面，《辦法》對物業(yè)主管部門、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別作了相關(guān)信息公開的要求。
對于物業(yè)主管部門，《辦法》規(guī)定市物業(yè)主管部門要負責建設(shè)具備宣傳有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，發(fā)布物業(yè)服務(wù)信息資訊，為業(yè)主決策提供輔助服務(wù)等功能的物業(yè)管理信息平臺，并向社會免費開放。此外，《辦法》還明確，辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登記時，物業(yè)主管部門應(yīng)當提示買受人可以核查該物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)費用、住宅專項維修資金和相關(guān)分攤費用交納情況，并為信息核查提供便利。
對于建設(shè)單位，《辦法》規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約在樓房銷售處醒目位置予以公示。在銷售商品房時，應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域的范圍;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備名稱;規(guī)劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數(shù)量和位置;物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置;生活垃圾收集站點、公廁等其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備等內(nèi)容以圖文形式向買受人明示。
對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，《辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況和聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等;電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等;分攤公共水電費用的，具體費用分攤情況;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各崗位責任人、工作職責、工作范圍、服務(wù)內(nèi)容和標準等信息。此外，《辦法》還重申，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入和車位場地使用費等業(yè)主共有收益資金，應(yīng)當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。
增設(shè)約束性規(guī)定 保護業(yè)主權(quán)益
物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理的執(zhí)行者，其服務(wù)質(zhì)量與群眾生活環(huán)境密切相關(guān)。為切實保障業(yè)主權(quán)益，《辦法》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出了一些約束性規(guī)定。
《辦法》明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、不配合管理等理由減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量。同時，《辦法》強調(diào)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得為的行為，包括采用采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者其他損害業(yè)主合法權(quán)益的手段;挪用、侵占業(yè)主共有資金;擅自改變物業(yè)服務(wù)用房等共有物業(yè)用途;擅自利用共有物業(yè)進行經(jīng)營;擅自提高收費標準;違規(guī)披露業(yè)主信息;無正當理由限制業(yè)主正常通行等違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，損害業(yè)主利益的行為。
根據(jù)《辦法》規(guī)定，業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照法律規(guī)定或者合同約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，并辦理交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以糾紛未解決為由拒絕退出和辦理交接手續(xù)。同時，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用中斷供水、供電、供氣、供熱等手段損害業(yè)主合法權(quán)益;沒有正當理由，限制業(yè)主正常通行;不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域;違規(guī)披露業(yè)主信息等行為，設(shè)定了最高可由物業(yè)主管部門處一萬元罰款的法律責任。
將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入政府應(yīng)急管理體系
當前在應(yīng)對新冠肺炎疫情工作中，物業(yè)企業(yè)作為疫情防控的中堅力量，第一道防線，承擔著巨大的社會責任，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不足、防疫物資緊張，讓不少物業(yè)犯了愁。針對這一難題，《辦法》提出“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照當?shù)厝嗣裾幹猛话l(fā)事件作出的決定、命令，協(xié)助有關(guān)行政管理部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社會秩序，落實各項應(yīng)急處置措施。參與突發(fā)事件應(yīng)對的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當?shù)厝嗣裾梢越o予適當補貼。”
黨建引領(lǐng)持續(xù)推進紅色物業(yè)發(fā)展
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組副書記、副局長、市住房保障中心副主任李瑞玲表示，下一步，威海將在黨建引領(lǐng)紅色物業(yè)試點工作的基礎(chǔ)上，推廣可復(fù)制的成功經(jīng)驗，抓重點、強弱項、補短板、樹亮點，把物業(yè)行業(yè)真正打造成黨組織聯(lián)系群眾的重要平臺、服務(wù)群眾的重要力量、推動基層治理的重要載體，推動物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理同頻共振，實現(xiàn)城市社區(qū)共建、共管、共治、共享。
此外，威海將配套制定一批與物業(yè)行業(yè)發(fā)展有關(guān)的制度和規(guī)范，比如承接查驗工作規(guī)程、物業(yè)服務(wù)標準、物業(yè)文明服務(wù)規(guī)范、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價規(guī)則等，建立“1+X”的政策法規(guī)制度體系，為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制環(huán)境。在開展行業(yè)文明創(chuàng)建行動方面，將以深化行業(yè)品牌建設(shè)為目標，注重精細管理、精致服務(wù)，加強物業(yè)行業(yè)品牌建設(shè)，規(guī)范物業(yè)管理，提升服務(wù)品質(zhì)，打造出一批叫得響的威海品牌，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。在開展住宅小區(qū)綜合整治方面，將結(jié)合老舊小區(qū)改造提升和執(zhí)法進社區(qū)，認真解決好停車管理、環(huán)境衛(wèi)生、侵占公共區(qū)域等難點問題，全面改善居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，切實增強群眾的獲得感、幸福感、安全感。(來源：市住建局)
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